Depuis le 1er janvier 2023, les taux de défiscalisation associés à la loi Pinel ont été revus à la baisse. Certains se sont empressés d’investir en 2022 pour bénéficier d’une réduction d’impôts optimale par peur de manquer leur chance d’investir dans de bonnes conditions.
Pourtant, l’évolution progressive des taux de défiscalisation sous Pinel ne signe pas la fin du dispositif pour les contribuables. En effet, investir en Pinel reste intéressant.
Mais, ce n’est pas tout. Une nouvelle option s’offre aux potentiels investisseurs : la Pinel +. Investir en Pinel + permet de continuer à bénéficier de la même réduction d’impôt que si l’investissement avait été réalisé en 2022.
Bref historique du dispositif Pinel.
Afin d’augmenter le nombre de logements disponibles sur le sol français, l’État a mis en place en 2014 le dispositif Pinel. En promettant une réduction d’impôts, ce dispositif devait inciter les Français à investir dans le locatif. Cela a particulièrement bien fonctionné puisqu’on estime qu’entre 2014 et 2017, près de 195.000 logements ont bénéficié de la Pinel. (source IGF, CGEDD)
De même, en 2019, 48% des logements achetés neufs étaient issus d’un investissement sous Pinel.
Depuis 2014, les taux de défiscalisation n’avaient pas changé. Ils ont donc connu pour la première fois une évolution depuis le 1er janvier 2023. Cela fait suite à la loi de finances 2021, en particulier avec l’article 168. Le dispositif Pinel est reconduit jusqu’en décembre 2024 mais le 1er janvier 2024, les taux évolueront de nouveau.
Concrètement, en investissant dans un logement neuf, réhabilité ou en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement), le taux de défiscalisation proposé aux contribuables est différent selon la durée de sa mise en location. Le minimum est de 6 ans et le maximum de 12 ans. Une option intermédiaire existe : 9 ans de mise en location du bien. Plus le contrat est sur du long terme, plus la réduction d’impôt est proportionnellement importante.
Pour rappel, la loi Pinel concerne uniquement les logements loués nus, c’est-à-dire non meublés. Si vous hésitez avec un investissement en location meublée, nous vous invitons à lire notre article Investissement Locatif, 4 questions pour choisir son bien. Les dispositifs Pinel, Malraux, Denormandie (Pinel de l’ancien) ou encore Cosse et Censi-Bouvard y sont décryptés et comparés.
Concrètement, les taux de défiscalisation sont les suivants :
| Jusqu’en 2022 | En 2023 | En 2024 | |
| Engagement de 6 ans | 12% | 10,5% | 9% |
| Engagement de 9 ans | 18% | 15% | 12% |
| Engagement de 12 ans | 21% | 17,5% | 14% |
Pourquoi investir avec la loi Pinel ?
Cette baisse progressive des taux de défiscalisation peut certainement donner l’impression à certains qu’investir en Pinel n’est peut-être plus pertinent. C’est une erreur de penser cela.
Réduire son niveau d’imposition.
Tout d’abord parce qu’un tel investissement garantit toujours une réduction des impôts. Un contribuable peut obtenir un abattement fiscal jusqu’à 52.500€ en 12 ans avec la Pinel. Ce n’est pas anodin.
De plus, investir en Pinel + ou en Pinel offre une opportunité aux investisseurs de se constituer du patrimoine. Ce patrimoine pourra être transmis dans le cadre d’une succession, ou revendu dans le but de réaliser une plus-value à moyen ou long terme.
Enfin, les revenus complémentaires obtenus grâce à la mise en location du logement peuvent également permettre d’anticiper la retraite. Ces revenus, s’ils sont supérieurs au remboursement du prêt immobilier et des charges, peuvent être épargnés ou offrir une rente supplémentaire aux investisseurs retraités. Pensez d’ailleurs au PER (Plan Épargne Retraite) pour épargner vos revenus fonciers.
En bre,f investir en Pinel +, comme en Pinel simple, aide à sécuriser l’avenir.
Investir en Pinel + : une bonne alternative.
Au-delà de rester fiscalement et financièrement intéressant, le dispositif Pinel continue de proposer l’avantage fiscal de 2022 au travers de la Pinel +. Cela peut être rassurant pour l’investisseur qui tient à conserver les meilleurs taux.
Mais, quelle est la différence entre Pinel et Pinel + ?
La plupart des conditions d’accès au dispositif Pinel ou Pinel + sont similaires. Par exemple :
- Le logement doit se situer dans un bâtiment d’habitations collectif ;
- Le loyer est plafonné, ainsi que les revenus du locataire ;
- Le niveau de performance énergétique du logement doit être bon ;
- Le logement doit se trouver dans une zone A, A bis ou B1 ;
- La durée du contrat est comprise entre 6 et 12 ans.
Les conditions de la Pinel +.
Mais si investir en Pinel + permet de conserver des taux de défiscalisation plus élevés, c’est pour continuer d’inciter les contribuables à investir dans des zones où le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements est fort. Dès lors que le logement, respectant les critères mentionnés précédemment, se situe dans une zone éligible il est possible de bénéficier de la fiscalité de la Pinel+.
Une autre situation offre cette opportunité aux investisseurs : lorsque le niveau de qualité du logement est supérieur aux exigences en rigueur. Le confort, l’usage et les performances énergétiques permettent de juger du niveau de qualité d’un bien.
Concrètement, il faut que l’appartement ou la maison respecte l’une de ces conditions :
- une surface habitable de 28m² minimum pour un T1, avec un espace extérieur privatif de 3m² minimum OU
- une surface habitable de 45m² minimum pour un T2, avec un espace extérieur privatif de 3m² minimum OU
- une surface habitable de 62m² minimum pour un T3, avec un espace extérieur privatif de 5m² minimum OU
- une surface habitable de 79m² minimum pour un T4, avec un espace extérieur privatif de 7m² minimum OU
- une surface habitable de 96m² minimum pour un T5, avec un espace extérieur privatif de 9m² minimum ;
- deux orientations différentes si c’est un T3 et plus ; OU
- un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) avec un score élevé. D’ailleurs, les logements qui seront achetés ou construits en 2024 devront justifier d’un DPE de classe A.
Où investir en Pinel + à Nantes ?
Les zones où il est possible d’investir en Pinel en France et en Outre-Mer (sous le dispositif Cosse) sont nombreuses. Mais il ne manque pas non plus de zones éligibles à la Pinel +, en particulier dans les grandes villes, donc Nantes.
Vous êtes intéressé(e) par l’investissement en Pinel classique ou en Pinel + ? Nos conseillers en gestion de patrimoine sont à votre disposition pour échanger autour de votre projet. Ils sauront vous apporter les précisions dont vous avez peut-être besoin pour passer à l’action. Ils sauront également vous accompagner dans les démarches et vous proposer des options optimales pour vous grâce à nos partenaires.
Nous rencontrer ne vous engage à rien : nous vous offrons votre étude patrimoniale personnalisée pour vous guider dans vos potentiels projets.
