Ce n’est plus une surprise : Nantes profite d’une croissance démographique et économique forte. Cela fait de cette ville une belle opportunité pour un investissement locatif.
Le secret d’un investissement locatif réussi ? Une bonne préparation en amont ! Le bon investissement locatif sera celui qui correspondra à vos objectifs et à votre situation. Nous vous partageons donc les clés pour bien choisir son investissement immobilier locatif au travers de 4 grandes questions :
- Faut-il se tourner vers les biens immobiliers neufs ou anciens ?
- Faut-il privilégier la location meublée ou vide ?
- Faut-il déléguer ou non la gestion locative ?
- Et surtout, quel est le meilleur dispositif pour optimiser un investissement locatif ?
En réalité, de nombreuses autres questions se posent lorsque l’on souhaite se lancer dans un investissement immobilier locatif. Il y a par exemple le budget, la localisation et surtout, vos objectifs. Cherchez-vous avant tout à générer des revenus complémentaires ou plutôt à réduire vos impôts ? Voulez-vous vous constituer du patrimoine pour votre avenir ou plutôt vous sécuriser financièrement ?
Mais dans cet article, nous allons partir du principe que vous connaissez vos objectifs et qu’il s’agit maintenant de se poser des questions concrètes, matérielles. Quant à la définition de vos objectifs, nous y reviendrons certainement dans un prochain article. Si ce point est encore flou pour vous, vous pouvez également demander conseil auprès de nos conseillers.
Investissement locatif : plutôt le neuf ou l’ancien ?
Faut-il privilégier un logement dans le neuf ou dans l’ancien ? C’est l’une des premières questions à se poser lorsque l’on souhaite investir dans le locatif car la réponse permettra de mieux orienter la recherche d’un bien. Pour y répondre, il faut par conséquent définir vos objectifs.
Investir dans le neuf.
Investir dans le locatif neuf sera généralement davantage adapté aux contribuables avec un objectif d’optimisation fiscale et de constitution de patrimoine à long terme. L’avantage du neuf est que c’est un investissement « clé en main ». Aucun frais supplémentaire, tel que des travaux de rénovation, doit être financé.
L’aspect négatif, selon les besoins de l’investisseur, est qu’il faut parfois attendre des mois voire des années avant de commencer à toucher des loyers car le bien a été acheté sur plan.
Investir dans l’ancien.
En choisissant l’investissement locatif dans de l’ancien, la recherche du bien est bien souvent plus simple. Les biens disponibles s’avèrent plus nombreux que dans le neuf. Et dans la plupart des cas, ceux-ci seront prêts à être loués immédiatement. D’ailleurs, leur rentabilité est plus importante puisque ces biens sont 15 à 20% moins chers que dans le neuf. Il n’existe pas de plafonds de ressources pour les locataires. L’inconvénient, c’est qu’ils dégagent plus de revenus fonciers donc plus d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.
Ces deux types d’investissements locatifs, dans le neuf ou dans l’ancien, possèdent leurs avantages et leurs inconvénients. Ceux-ci seront à analyser en détails par un professionnel en fonction de vos souhaits et de votre situation financière. Cela facilitera la prise de décision.
Que faut-il choisir entre la location vide ou meublée ?
La seconde question qui vient généralement se poser, lorsque l’on projette d’investir dans le locatif, c’est celle-ci : faut-il choisir une location nue ou meublée ? Voici quelques informations à savoir sur ces deux options.
La location nue.
En location vide, les loyers perçus par le bailleur sont imposés au titre des revenus fonciers.
Le bail est de 3 ans. En règle générale, il suffit d’un préavis d’un mois pour que le locataire annonce au propriétaire qu’il met un terme au contrat de location prématurément.
La location meublée.
En location meublée, le bail n’est que de 1 an. Le préavis est, quant à lui, de 1 mois. Le logement doit être équipé avec le mobilier nécessaire pour le rendre habitable immédiatement (literie, électroménager, ustensiles de cuisine…). Retrouvez la liste des fournitures pour les locations meublées dans notre article dédié : Location meublée : quels meubles fournir ?
La location meublée offre aussi la possibilité de bénéficier des avantages fiscaux du statut LMNP (Loueur / Location en Meublé Non Professionnel). Nous explicitons ces avantages durant la partie de l’article qui concerne les dispositifs d’investissement.
Enfin, sachez que la rentabilité s’avère généralement plus importante en location meublée qu’en location vide. Les loyers d’une location meublée sont, en moyenne, 20 à 30% plus élevés que ceux d’une location nue. Les meubles étant amortis rapidement, une bonne rentabilité peut donc être attendue d’un investissement locatif en meublé.
Des critères complémentaires.
Pour départager la location meublée et la location vide, il faut étudier en détails votre dossier et vos attentes. Mais l’emplacement du bien ainsi que sa surface sont également des critères à prendre en compte. En effet, des petites surfaces (studios ou T1, T2) en centre-ville connaissent davantage une demande en location meublée : les locataires sont souvent des étudiants ou jeunes actifs. Tandis que des plus grandes surfaces (T3, T4 et plus) en périphérie correspondent plus à des familles ou couples de (télé)travailleurs par exemple, qui cherchent à louer à vide.
Quant à la gestion de la location, faut-il la déléguer ou non ?
Selon le dispositif que vous choisissez, le bailleur doit prendre en charge lui-même la gestion des locations ou, au contraire, déléguer cette tache. Nous y reviendrons plus bas.
Sans gestion locative.
Sans gestion locative, il faut être disponible pour les locataires. Il ne s’agit pas uniquement d’être présent lors des entrées et sorties des locations, mais d’intervenir en cas de dégâts ou d’un problème de fonctionnement des équipements par exemple. Sans compter qu’il faut également courir après les cautions et les loyers…
À noter que dans ce cas de figure, le bailleur obtient une rentabilité plus intéressante que s’il avait fait appel à une agence de gestion locative.
Avec un gestionnaire locatif.
À l’inverse, en ayant recours à une société de gestion, le bailleur se voit déchargé d’un certain nombre de responsabilités. Que le logement ne soit pas loué ne représente plus une préoccupation pour le bailleur. Cette société vous remplace en tant qu’interlocuteur : elle répond aux sollicitations des locataires, s’occupe des états des lieux, prépare les contrats, etc…
Bien sûr, cela a un coût, correspondant généralement à un pourcentage du loyer perçu par le bailleur. Le rendement est alors moins important qu’en l’absence d’une société de gestion locative, mais cela vous garantit davantage de sérénité au quotidien, et moins de taches rébarbatives (administratives). Sans compter que l’intégralité de ces frais supplémentaires sont également déductibles.
Aussi, vous pouvez investir en résidence gérée où vous n’aurez aucune gestion locative. Là encore, le choix sera à faire en fonction de vos objectifs de rentabilité et de votre situation.
Nous ne pouvons pas décréter que tel cas est meilleur qu’un autre. Encore une fois, la décision doit être prise selon différents critères, qui vous sont personnels.
Et les dispositifs, quels sont-ils ?
Différents dispositifs accompagnent l’investissement dans l’objectif d’une mise en location. Chacun de ces dispositifs a ses spécificités. Dans le tableau ci-dessous nous n’entrerons pas en profondeur dans tous les détails. Les données vous permettront d’obtenir une vue d’ensemble de ce qui existe et des options qui vous sont peut-être ouvertes. Mais le mieux reste ensuite de se faire accompagner par des conseillers en gestion de patrimoine qui sauront traduire votre situation et vos besoins en un choix de dispositif optimisé.
Nous précisons, par exemple, que la loi Malraux prévoit un investissement très encadré car il s’agit de la réhabilitation d’immeubles à caractères historiques. Ici, le montant de la réduction d’impôts dépend non pas du prix d’achat du bien mais des frais liés aux travaux.
De même, nous ne présentons pas non plus la loi Girardin qui concerne des logement situés sur les Territoires d’Outre-Mer. Les investisseurs et primo-investisseurs sont généralement rassurés lorsque le bien acquis n’est pas trop éloigné de leur lieu d’habitation. Mais sachez que cette option existe.
Les objectifs de l’investissement locatif.
À titre d’exemple, différents objectifs reviennent majoritairement quand il est question d’investissements locatifs :
- réduire ses impôts
- se constituer du patrimoine
- augmenter ses revenus
- consolider son héritage
- protéger et financer sa retraite
Le comparatif des dispositifs.
| Neuf / Ancien / VEFA | Location meublée | Gestion locative | Avantage fiscal | Prix d’achat | Plafonnement des revenus des locataires | |
| Pinel | Les 3 | Non | Possible | 21% du prix d’achat (limité à 300.000€ par investissement et par an) pour un engagement de 12 ans | inchangé | Oui |
| Censi-Bouvard | Neuf, ancien (réhabilité et achevé de maximum 15 ans) ou VEFA | Oui | Oui | 11% de réduction sur 9ans plafonné à 300.000 € d’investissement par an | inchangé mais possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’achat du bien | Non |
| Denormandie ou « Pinel de l’ancien » | Ancien avec travaux | Non | Possible | réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du prix du bien pour un engagement de 12 ans | inchangé | Oui |
| Malraux | Ancien/historique à rénover | Non | Possible | réduction de 22 ou 30% (suivant la localisation) du montant des travaux (plafonné à 100.000€ de travaux par an) pendant 4 ans | inchangé | Non |
| Cosse ou « Loc’Avantages« | Neuf ou Ancien | Non | Possible | réduction d’impôts calculée sur les loyers bruts encaissés, de 15 à 85% selon la localisation du bien et l’appel à un gestionnaire locatif ou non | inchangé | Oui |
Petite précision : VEFA signifie Vente en Etat Futur d’Achèvement.
Cet article vous a-t-il éclairé sur les éléments à questionner pour prendre une décision optimale pour votre investissement locatif ?
Pour vous aider à faire votre choix et à trouver un bien adapté à votre situation, les conseillers Meristem vous offrent justement une étude patrimoniale personnalisée. Ils pourront vous accompagner dans la définition de vos objectifs et même vous présenter des biens disponibles sur le marché. Cela vous assurera un investissement immobilier locatif sûr et rentable.
