LA LOI PINEL, bénéficiez d’une réduction maximale d’impôts de 63 000 €

La Loi Pinel se substitue à la Loi Duflot depuis le 1er septembre 2014, elle permet à tout contribuable domicilié en France, qui acquiert un logement neuf ou en état futur d’achèvement de bénéficier d’une réduction d’impôt en fonction de la durée de location.

Comment bénéficier de la loi PINEL ?

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Récapitulatif des conditions de la réduction d’impôt PINEL :

  • L’opération doit être réalisée entre septembre 2014 et décembre 2021
  • Le montant de l’investissement ne doit pas dépasser 300 000 € par an ou 5 500 €le m²
  • L’opération concerne l’acquisition de2 logements maximum par an par foyer fiscal.
  • Le propriétaire doit louer son logement en résidence principale pour son locataire.
  • La durée de location doit être de 6 années minimum.
  • Le logement doit être loué dans les 12 mois suivant la date de livraison du bien.
  • Le propriétaire s’engage à respecter les plafonds de loyer et de ressources des locataires établis par décrets.
  • Possibilité de louer à un ascendant ou descendant sous conditions que le locataire ne soit pas dans le même foyer fiscal et de pratiquer un prix de loyer correspondant à la réalité du marché locatif du secteur.

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Combien pouvez-vous défiscaliser avec la loi Pinel ?

Qui peut bénéficier de la réduction d’impôt PINEL ?

Toute personne fiscalement domiciliée en France, qui acquiert un logement neuf destiné à la location pendant au moins 6 ans dans une zone définie par la loi PINEL.

Le dispositif de défiscalisation PINEL vient en remplacement de la loi Duflot qui elle-même remplace la loi Sellier. Chacune de ces lois de défiscalisation a pour objectif de faire progresser l’offre de logements locatifs en France et soutenir le secteur de l’immobilier tout en développant le marché des financements aux particuliers.

Avec le dispositif PINEL, chaque contribuable désireux d’investir dans un logement neuf à destination locative bénéficie d’une réduction d’impôt significative. 

Montant de la réduction d’impôt

La loi PINEL permet à un particulier d’obtenir une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du montant de l’investissement locatif là où les précédentes lois (Sellier, Duflot) offraient 13 % à 18%. Ainsi avec la loi PINEL, le contribuable investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 63000 €.

L’investisseur a le choix de la durée pour laquelle il s’engage à louer son bien : 6, 9 ou 12 ans, la réduction de son imposition sera alors proportionnelle : 12, 18 ou 21% en fonction de la durée de location choisie.

Vous avez donc le choix entre des durées 6, 9 et 12 ans pour défiscaliser.

  • Sur 6 ans avec un taux de réduction d’impôts de 12% soit 2% par an.
  • Sur 9 ans avec un taux de réduction d’impôts de 18% soit 2% par an.
  • Sur 12 ans avec un taux de réduction d’impôts de 21% soit 2% par an sur 9 ans puis 1% par an pendant 3 ans.

Ainsi pour un investissement de 150 000 € vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt de 18 000 € soit 3000 € par an pendant 6 années, 27 000 € soit 3000€/an sur 9 an ou 31500 €, soit 2625 €/an si vous avez choisi de vous engager sur 12 années de mise en location de votre bien.

Plafonnement de l’investissement

Dans le cadre d’un investissement en loi PINEL, le pourcentage de la réduction d’impôt est calculé sur le prix de revient du ou des biens immobiliers majorés des frais de notaire dans la limite de 300 000 € et de 5 500 € par m² de surface habitable.

Une même personne foyer fiscal a la possibilité d’investir dans un ou deux logements maximum par an pour un montant maximal global d’investissement de 300 000 € (frais de notaire inclus) et 5 500 € / m² de surface habitable.

A noter que la loi de défiscalisation PINEL entre dans le plafonnement des niches fiscales fixé à 10 000 € par an. 

Plafonnement des loyers

La loi PINEL prévoit un plafond de loyer mensuel par m² à ne pas dépasser. C’est pourquoi des zones ont été créées pour la France métropolitaine, ainsi le plafonnement des loyers par « s’adapte » aux prix des loyers actuellement pratiqués sur le marché.

Ces plafonds sont recalculés chaque année afin de tenir compte de l’évolution générale des loyers et peuvent être réduits en fonction des localités et des caractéristiques particulières de leur marché locatif. On notera que ces plafonds et zonages sont différents pour l’outre-mer.

Les zones et plafonds de loyer mensuel sont accessibles sur ce site : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151

Condition de revenu des locataires

 Le dispositif de défiscalisation PINEL prévoit un plafonnement des revenus de locataire selon les zones définies par la loi.

Pour connaître les plafonds : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151

Quel logement est éligible à la loi Pinel ?

Un bien situé dans une zone PINEL

Comme à chaque loi des défiscalisations, une des conditions d’obtention de la réduction d’impôt est liée à la zone géographique d’acquisition. En effet, le but de ces lois étant de motiver les investisseurs à proposer de nouveaux logements à la location afin de répondre à la demande de plus en plus forte, des zones d’investissement PINEL ont été définies.

Ainsi vous pourrez bénéficier de la défiscalisation PINEL si votre acquisition est située dans une ville située en zone A Bis, A, B1 ou B2 avec agrément.

Les différents modes d’acquisition de logement concernés par la loi PINEL

Bien que la plupart des acquisitions de logement en loi PINEL soient des appartements vendus en état futur d’achèvement, la loi PINEL concerne également d’autres types d’acquisitions :

  • Logement vendu en VEFA (Vente en état futur d’achèvement, que l’on appelle également « sur plan ».
  • Logement acheté neuf : habitation dont la construction a été déclarée achevée il y a moins de 5 ans et (pour bénéficier de la loi PINEL) n’a jamais été mis en location.
  • La construction d’un logement : tout logement dont vous auriez commandé la construction dans l’optique de le destiné à la location entre dans le cadre de la loi PINEL.
  • L’acquisition d’un logement inachevé en vue de son achèvement.
  • La rénovation ou la réhabilitation d’un logement ancien ou considéré comme indécent devenant, après d’important travaux, un logement neuf
  • Logement issu d’une réaffectation d’un local à usage autre que d’habitation comme par exemple un commerce ou friche industrielle transformé en loft.
  • La souscription au capital d’une SCPI, société civile en placement immobilier.

A noter que les maisons sont tout autant concernées par la loi PINEL que les appartements. 

Normes de construction

La loi PINEL prévoit un critère de performance énergétique du logement pour prétendre à une réduction d’impôt. En effet, selon le type de logement le dispositif fiscal impose de répondre au niveau de performance énergétique suivant :

  • Pour un logement neuf ou à construire : RT 2012 (norme de construction obligatoire depuis janvier 2013)
  • Pour un logement nécessitant des travaux : Label HPE rénovation 2009 (Haute performance énergétique) ou label BBC rénovation 2009. Pour ces deux labels, au-delà d’être impératifs pour bénéficier de la réduction d’impôt PINEL, ils apportent une certaine plus-value à votre bien.

Délai d’achèvement

Comme la loi PINEL concerne essentiellement des logements neufs, elle prévoit un délai d’achèvement de construction pour ces logements :

  • Pour un logement acquis en VEFA (vente en état futur d’achèvement plus communément appelée vente sur plan) le délai est de 30 mois à compter de la signature de l’acte authentique d’acquisition.
  • Pour un projet de construction, la déclaration d’achèvement des travaux doit être datée au maximum de 30 mois après la date d’obtention du permis de construire.
  • Concernant les logements anciens faisant l’objet d’importants travaux, de réhabilitation ou de changement de destination visant à modifier leur état de logement ancien à neuf, le délai est fixé au 31 décembre de la deuxième année après la signature de l’acte d’achat du bien.

Usage

Pour bénéficier de la réduction d’impôt PINEL, le logement doit être loué dans l’année qui suit son achèvement et à usage d’habitation principal. En clair cela signifie que le locataire de votre bien doit déclarer celui-ci comme sa résidence principale auprès des services des impôts. Votre logement ne peut donc pas être loué de manière saisonnière ou pour une clientèle business qui l’utiliserait occasionnellement.

En revanche, la loi PINEL, à la différence des précédentes lois de défiscalisation, permet au propriétaire de louer son bien à un proche et notamment à un membre de sa famille. Cet assouplissement revêt deux conditions :

  • Le locataire ne doit pas faire partie du même foyer fiscal que son propriétaire.
  • Le montant du loyer doit correspondre à un prix de marché.

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